知っとく査定コラム | 熊本市不動産売却クイック査定【919熊本】

不動産買取のデメリットについて

不動産買取には現金化がしやすい、内覧の必要がないなど様々なメリットもありましたが、反対にデメリットも存在します。一番大きなデメリットは、市場の相場価格よりも買取価格が安くなるというものです。売却した場合と買取した場合では、売却した場合の7掛け、8掛けが買取価格と言われており、実際に手にする金額は少なく、ローンが残っている場合にはローンが残ってしまう可能性があるなど、ローンがある程度残っている場合にはあまりおすすめはできません。

一方、買取では不利な物件条件があるのも特徴であり、思ったほどの金額にはならない場合があります。意外に新築物件というのは、買取では意外と高い査定にはならず、苦戦を強いられます。これは業者側が、安く購入してリフォームし、高値で売りたいという思惑があるためであり、新築はそこからはずれてしまうため、買取では苦戦します。

金銭的な観点から考えると不動産買取はデメリットしかなく、時間に余裕がある場合にはあまりおすすめはできないやり方です。あとは時間的な制約などを踏まえ、売却の方にメリットはあるのか、それとも不動産買取にメリットがあるのかなどを比較して選んでいくことになっていきます。

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不動産買取のメリットについて

不動産を処分する場合、仲介業者にお願いして売却するというのが一般的ですが、これだと場合によっては時間がかかってしまうため、とにかく処分をしたいという人にとってはその部分がネックになっています。その点、不動産買取はメリットがいくつもあります。まずは早期の現金化が可能という点です。不動産屋が買い取るため、不動産屋が査定を行い、その査定に満足がいけば、その段階で買い取ってもらえば、すぐに現金にしてもらうことが可能です。

また、瑕疵担保責任が免除されることになり、売主から瑕疵担保責任が問われたとしても、その責任は買取を行った不動産業者に行くため、こちらが負担をする必要はありません。売却の場合は瑕疵担保責任が売主のところにいくため、下手をすればいくらかの出費をするハメになります。

他のメリットには資金計画が立てやすいというのもあります。現金化がすぐ行われるため、この段階でいくら現金が手元にあるかというのがわかり、それに応じた計画というものが立てられるようになります。他にも、買主探しの内覧が不要になること、仲介手数料がかからないなど様々なメリットがあります。あとは、売却か買取か、どちらに多くのメリットがあるかを考えて選択することが大事です。

不動産売却について

不動産売却では、「買取」と「仲介」の違いについて知っておきましょう。買取りとは不動産会社に直接マンションや一戸建てを買取りしてもらうことを言います。これに対して、仲介とは不動産会社に仲介をしてもらい、買主と売買契約を結ぶことを言います。

仲介では不動産会社はインターネットや広告・チラシなどで宣伝活動をして買主を探してくれます。契約タイプには一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。仲介では不動産会社は仲介手数料をもらうことで利益を出します。

同じ買取でも、「即時買取」と「買取保証」の違いについては知っておきましょう。前者では不動産会社が即時に不動産を買取りしてくれます。早ければ2日程度で現金が手に入ります。後者の買取保証では、まずは不動産会社と仲介契約を結んで買主を探してもらいます。買主が見つからなかった場合に限り、不動産会社に買取をしてもらうという契約を結ぶのが買取保証です。

「買取」と「仲介」はどちらが多いかというと、仲介のほうが多いようです。買取ではすぐに現金が手に入るということがメリットになりますが、不動産が7割～8割くらいの安い価格で買い取られてしまいます。3000万円の物件なら2100万円くらいで買取りされてしまう可能性があるということになるので、これは大きなデメリットです。

建売住宅について デメリット編

住宅には注文住宅と建売住宅がありますが、建売住宅にはコスト面や入居までの短さなどメリットがあるもののデメリットもあります。購入を検討するときはデメリットにも目を向けることが必要です。

まず挙げられるのは、細部へのこだわりが難しいという点です。建売住宅はハウスメーカーが設計した住宅にそのまま入居することになるため、生活をする上でのこだわりを実現することが難しい場合があります。たとえば、ウッドデッキが欲しかったり暖炉で部屋を暖めたいという要望があっても、メジャーではないため建売住宅にはそういった設備がないことが当たり前です。自分で設置するにしても、設備追加で多額のお金が必要になる場合もあるためコスト面のメリットがなくなってしまいます。

また、注文住宅であれば建築に利用する材料の一つ一つを選ぶことが可能ですが、建売住宅では建築過程に関与できないため品質チェックが難しいという面があります。間取りについても同様で、改築を前提にしていないためリフォームや増改築が難しい場合もあるということを知っておく必要があります。

ほかにも長期間住むことが難しいことや買い手にある程度の知識が求められることなど、建売住宅ならではのデメリットがあることを考慮して購入しなければなりません。

建売住宅について メリット編

建売住宅のメリットについて説明します。

建売住宅の良いところは、もうすでに出来上がっている状態の家の販売というところです。例えば注文住宅の場合は、出来上がるまで、イメージ通りになるのかわからないということがあります。家の外観や内装、キッチンや備え付けの家具に至るまで、想像通りになるか不安なものです。しかし、建売の場合は、もうすべてがきちんと出来上がっている状態ですので、自分自身が気に入るかどうかだけですので、安心です。

また小規模開発に伴う建売住宅は立地が良い場合があるため、見に行く価値はあります。駅近や学校、病院、スーパーなど、結構便利な場所にあることも多いため、お薦めです。迷わず建売住宅も考えに入れても良いのではないでしょうか。

またローンの相談事項が少ないため、購入しやすくなっています。出来上がっての価格になっていますので、注文住宅とは違い、後で追加料金など発生することもありません。予算に合うかどうか、また月々払っていけるかだけの検討になりますので、購入するかどうか決めやすいのではないでしょうか。

何よりも、建築の遅延などもなく、即入居が可能なのがありがたいです。

建売住宅は完成品を販売していますので、自分の好みと、また、きちんと決まった価格に予算に合うかどうかということだけを見て購入するかどうかを決めることことが出来る、安心な物件であると言えるでしょう。

空き家解体の補助金について

現代の日本は超少子高齢化が進んでいます。それに伴い働き手の減少や高齢者施設の不足など様々な問題が出てきており、これからも更に出てくると予想されています。その中の一つが、空き家の放置問題です。

高齢化に伴い施設に入所する高齢者が年々激増しています。入所するということは、それまで住んでいた家を離れるという事です。子供や孫などと同居していた場合は問題はありませんが、問題は高齢者の入所と同時にその家が空き家になる場合が非常に多いという事です。

空き家の放置で起こる問題について、世間でも問題視されるようになりました。空き家を放置することで草木が伸び放題になり、近隣住民に迷惑をかける事もありますし、見知らぬ人間が勝手に住み着くなど治安上の懸念もあります。空き家を解体したいけれど、費用が気になるという人は役所で助成金制度の有無を確認しましょう。空き家放置の社会問題化に伴い、補助を始めている自治体も数多くありますので、是非活用しましょう。

解体を考えていない場合は貸家にするなど、空き家を有効活用する方法もあります。貸家以外にも、学習塾や習い事の場所として貸し出すのも良いでしょう。家は人が住まなくなるとすぐに傷み出します。貸し出す事で収入も得られ、家の管理にも役立ち一石二鳥です。空き家の解体、有効活用には様々な補助や方法がありますので、面倒だからと言って放置することはやめてきましょう。

空き家対策特別措置法の内容と与える影響について

近年問題になっているのが、空き家の問題です。誰も住まなくなった空き家が増えていることで、様々なデメリットが出てきます。

【１．メンテナンスをしなくなることで全体が傾いて倒壊してしまったり、屋根や外壁が剥離してしまうことで欠片などが飛散する】
空き家となるお家の多くは、築年数が大分経っており老朽化していることが多いです。
老朽化しているお家を放置してしまうと、台風などの強風の際に周辺に被害を及ぼしてしまう可能性がでてきます。

【２．浄化槽が壊れれば汚水が流出してしまったり、ゴミなどを放置されたり不法投棄されることで虫や害獣が出てしまう】
建物があるという状況は、上水道のみならず下水道もつながった状態でありますので、メンテナンスを行わないと悪影響を及ぼす可能性があります。また、更地の状態であれば見通しが良いので不法投棄されにくいですが、建物や塀があるとゴミなどを放置されたり不法投棄されやすくなってしまいます。

【３．景観が悪くなる】
メンテナンスを定期的に行えば古家でも景観が悪くなるということはありませんが、長い期間放置されてしまうとお家が老朽化してしまい見た目的にも明らかに住めない状態になったり、ゴミなどを放置されたり不法投棄をされることによりゴミ屋敷のようになってしまいます。

このような害が出る前に空き家対策として法律で空き家対策をバックアップするのが、「空き家対策特別措置法」になります。

空き家の調査と現況の把握することが市町村でできるようになっており、空き家の所有者に対して適切な管理を促進する耐え、情報の提供や助言など必要な援助を行います。

特に対策が必要な特定空家等にみなされると措置が講じられます。

解体の通告・強制退去が可能になっています。保安上の危険、衛生上有害になる空家は強制的に解体などができるように規定が設けられています。

また、固定資産税の特例対象からの除外も行われております。
通常、建物がある状況であれば固定資産税の特例対象となり、200㎡までは評価額の６分の１の額に税率、200㎡を超えた部分は評価額の３分の１に税率がかけられ計算されますが、改善勧告があると土地に対する固定資産税の特例から除外されて、土地の固定資産税が最大で4.2倍も増額されます。

建物解体をすると固定資産税が高くなるからといって建物を残していても、管理を怠ると結局のところ更地の時と同等の税金を納める必要がでてくることが考えられるため、空家はきちんと対策を立てることが大切です。

空き家対策特別措置法の目的について「その２」

空き家対策特別措置法が制定されたことによって、空き家への実態調査や所有者への指導、さらに適切に管理されていない空き家を特定空き家に指定して様々な勧告や命令が行えるようになりました。この法律には様々な目的がありますが、空き家がある土地を新築物件のために活用することも目的になっています。

現在は新築物件のニーズが高いものの、費用や良い土地を見つけることができず建てられないという場合があります。そんなとき、空き家対策特別措置法によって放置されている空き家の処分を促すことで、新たに新築物件を建てることができるようになります。

また、空き家のまま放置されるとその土地が無駄になってしまいますが、放置される大きな理由の一つに所有者が解体費用の負担をいやがることが挙げられます。しかし、法律の制定に強制撤去が盛り込まれたため、所有者に自主的な解体を迫ることができるようになりました。解体を促進することでその土地の新たな活用が可能になります。

さらに、空き家になっている中古物件の価値が低いため投資資金が流入しにくいという問題も解決に向かいます。空き家対策特別措置法によって空き家を減らし、その土地に新築物件を建てられます。

空き家対策特別措置法の目的について「その１」

超高齢化社会の到来や、地方の過疎化の進行等に合わせて空き家が急増しています。空き家の多くでは、適正な管理が行われていないことが多く、近隣住民や地域社会に無視できない影響を与える危険性を有しています。特に犯罪現場になったり、経年劣化により家屋が傾き倒壊の危険が生じたりと、空き家による悪影響の懸念は社会問題化しています。

空き家を増加させる原因としては、居住者が介護施設の利用により転居してしまい、そのまま放置されてしまうなどケースが最近では増加しています。また空き家の管理者は明らかであっても建物があると固定資産税が優遇される租税上の特例措置が存在するため、解体費用を支払った上に固定資産税も本則通りの額を納付するのでは割に合わないと考えて、解体せずに空き家のまま放置していると言う事情も関係しています。

この先も空き家が増加する傾向に鑑み、空き家対策特別措置法が制定されました。この法律は空き家の中でも、著しく保安上の危険となる恐れのある等の事情のある空き家を、特定空き家に指定し所有者等に改善勧告や改善命令、最終的には市町村による強制的な処分が可能になります。

また特定空き家に指定され市町村より、改善勧告がくだされると固定資産税の優遇措置は除外されることになります。このように従来はほぼ放置されていた空き家問題について、一定程度の法的手立てが講じられています。

不動産売却の必要書類について

不動産売却を法的に成立させるためには、必要な書類がいくつかあります。売却手続きを進めたいのであれば、事前に準備をする必要があります。

書類を大きく分けると法務局が交付する書類と不動産保持者が保有している書類、本人確認のために使用される種類、その他の書類になります。

法務局が交付する書類は、売買する物件についての詳細情報が記載された登記簿謄本（登記事項証明書）があります。自分で交付手続きをすることも出来ますが、不動産仲介業者に代理で交付してもらうことが多いです。

法務局が交付する書類の中で、不動産保持者が保有している書類には一般的に権利書と呼ばれる不動産の登記を済ませた人に交付される登記済権利証・登記識別情報があります。このうち権利書は、再発行出来ないので書類を紛失したら所有権を証明することが難しくなります。ただし、なければ売却できないというものではありません。

不動産保持者が保有している書類には建築確認済証・検査済証、建物の設計を知ることが出来る設計図書・工事記録書・間取り図、マンションであれば管理規約、売却価格を決めるのに役立つ固定資産納税通知書・課税明細書、購入時に交わした契約書・重要事項説明書、ローンが残っているときのローン残高証明書です。

本人確認のために使用される種類は住民票や印鑑登録証明書と実印があります。

その他の書類としては耐震診断報告書や土地の測量図なども用意しましょう。

欠陥住宅をつかまないために気をつけること「その２」

欠陥住宅をつかまないために気をつけることについて説明します。欠陥住宅であるかどうかは素人にはなかなかわからないものです。また、欠陥が見つかったとしてもどうしたら良いかわからないということも多いでしょう。

そのため、欠陥が見つかったら冷静に専門家に相談するようにすることが大切です。専門家であれば、適切な処理を行なってくれます。必要であれば法的な処理も必要になる場合がありますので、信頼できる専門家に相談することが大切です。

欠陥住宅をつかまないために気をつけたい第２のポイントは、見積もり額より余分目に予算を組むことです。見積もりギリギリで予算を組んでしまった場合、予算に余裕がなくなってしまうため欠陥住宅をつかまされる可能性が高くなります。たとえ安く購入できたとしても欠陥住宅ではなんの意味もありません。そのため、予算には余裕を持っておくことが大切です。

最後に、欠陥住宅をつかまさないために重要なことは、現場に任せきりにしないことです。現場に任せきりにしてしまうと、現場で何が行われているのかがわからなくなってしまいがちです。現場でどのようなことが行われているのでかをできるだしっかりと把握しておくことが大切です。

欠陥住宅をつかまないために気をつけること「その１」

住宅を手に入れる際に大事なことといえば、欠陥住宅をつかまないようにすることですが、そのために気をつけておくこととして、工事内容を明確にするというものがあります。自分の希望を伝えて、契約内容に問題がないことを確認してから進めていくことが大切です。契約書にはきちんと目を通しておきましょう。また、図面や見積書や仕様書が一体となっているか確認するとともに、瑕疵担保責任の保証期間も確認しておくと安心感を得られます。

工事の節目で第三者の建築士にチェックを以来するということも大切です。契約書類の内容のチェックを第三者の専門家に依頼することも大切ですが、工事の節目というのもチェックすべき大事なタイミングです。住宅工事の知識は一朝一夕に身につくようなものではありませんから、専門家に頼ってカバーしてもらうと安心でしょう。

ちなみに、何か考えがある時に伝える場合には、建築士に要望をしっかりと伝えることが大切です。ただし、建築士なら誰でも良いわけではありません。適当に依頼するといい加減な対応をされてしまうかもしれません。そういったことにならないようにするために、気になった建築士のことを詳しく調べてみてから依頼することが重要です。

欠陥住宅の主な原因について

欠陥住宅は戸建て住宅や集合住宅という建築形態にかかわらず発生します。その原因はいくつか挙げられますが、珍しい原因は少なくいくつかの理由に限定されているという特徴があります。

まず挙げられるのは、手抜き工事と適当な工事監理です。この原因は欠陥住宅の原因として最も多いもので、工事中の手抜きによって住宅として必要な要素が欠けてしまい、すぐに欠陥工事であるということが判明することは少なく時間を掛けて徐々に欠陥が明るみに出ます。工事の手抜きは想像しやすいですが、管理にも不備があることで建築過程の一部が行われないという場合もあります。

また、チェック機能の不備も欠陥住宅の大きな原因です。一般的に、職人が建築作業を行ったあとは現場の管理人がチェックを行いますが、このチェック機能に不備があると職人のミスが見落とされてしまいます。チェック機能が有効に働いていればミスがあったとしてもすぐに修正されるため欠陥住宅は生まれません。

さらに、工事に問題があるのではなく地盤に問題があることも珍しくありません。もともとの地盤が緩いと住宅を建てた重みで地盤が変化し、住宅そのものがゆがんでしまうことになります。地盤調査を確実に行っておけば防げる原因です。

ホームインスペクションを利用するメリット 売主編

ホームインスペクションの利用は、住宅を販売する売主にとってどのようなメリットがあるでしょうか。まず、住宅を販売する売主にとってのメリットとして、販売契約後のトラブルを避けられることが挙げられます。ホームインスペクションをするのは住宅の専門家である住宅診断士です。そのため、第三者の立場から専門家として住宅の評価を行なってくれます。住宅の劣化状況から、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期などのアドバイスを行なってくれます。

また、販売契約後、契約者との間で問題になりにくくなります。住宅販売前に住宅の状態を明確に買主に伝えられるようになるため、住宅の買主も安心して契約してくれます。ホームインスペクションをがなされているのとなされていないのでは安心感が全く違います。専門家によってしっかりと住宅が評価されていることの証となるので、客観的な評価として信頼されます。そのおかげで、契約後に不具合が発覚する恐れがないこともメリットです。

契約後の無駄なトラブルを避けることができるので、売主にとっても買主にとっても安心です。ホームインスペクションを利用すれば、住宅のコンディションについてしっかりと把握することができ、安心して取引を行うことができるようになります。    

ホームインスペクションを利用するメリット 買主編

ホームインスペクションを利用するメリットとはどのようなものでしょうか。ホームインスペクションを利用する最大のメリットは、第三者の目で建物の情報を得られることです。住宅診断士が第三者的な立場から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、回収すべき箇所やその時期、費用などの見積もりを行なってくれることです。

ホームインスペクションを利用すれば、このような情報を手に入れることができるようになるので、欠陥住宅を見抜くことができるというメリットがあります。欠陥住宅を見抜くことができるようになることによって、今後のメンテナンスについて見通しを立てられるというメリットもあります。欠陥住宅を第三者的な立場からしっかりと判断し、お客様に適切なアドバイスを行なってくれます。

住宅の購入前や、自宅の売り出し前にホームインスペクションを行うことによって建物のコンディションを把握することができるようになるので安心して取引を行うことができます。診断の方法は多種多様で、目視で屋根裏、外壁、室内、子屋根裏、床下などのコンディションを把握することがホームインスペクションを利用する最大のメリットです。

住宅事情の専門家であるホームインスペクションを使えば、自分で手間をかけることなく、様々な相談をすることができるのがメリットです

空き家対策特別措置法とは？

1年以上誰も住んでいない空き家問題が大きくなっています。この問題が更に大きくなると様々なことが起こってきますから、空き家対策特別措置法という法整備がなされました。

これが成立した背景には長年の放置による問題が表面化したことが挙げられます。古い家が老朽化すれば倒壊の危険性があります。また動物の住処となって周辺環境の悪化につながります。またゴミが不法投棄されることもありますし、最悪、犯罪組織に利用されることも考慮しておかなければなりません。

空き家を所有者が解体する意思はあるものの、費用などがネックとなるケースもありました。自治体が独自に対応していたところもあったようですが、根本的な解決に至らず、国の政策として対策を施す必要に迫られた経緯があります。

倒壊など著しく保安上危険となる恐れとなる状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、著しく景観を損ねている状態であれば「特定空き家等」として判断され、行政による立ち入り調査ができるようになり、所有者に指導、勧告、命令、代執行の措置がなされることになります。

空き家対策特別措置法が施行されて何が変わったの？

近年問題となっている、所有者不明の空き家問題倒壊の恐れなどがあることで危険性の高い物件だとされています。そのため、所有者が分かっている空き家はこれまで、解体のお願いという形を取っていたのですが、空き家対策特別措置法が施行されたことで、解体を急速に進めることが可能となっています。

法の改善にて変わったことは、まず立ち入りが可能となった点です。危険性の高いとされている家屋でも、所有者がおり、立ち入ることは不可能だったのですが、法の改善によって危険性の高い家屋への立ち入りが許され、解体を強制的に施行することも可能となっています。

空き家の多くは所有者がいるのですが、なかには所有者が亡くなってしまったことによって所有者不明であったりといった問題もあり、所有者不明だからといって安易に取り壊して後々トラブルになる可能性も高いため、法改善前には危険性の高い家屋でも解体は出来ませんでした。

しかし、こ空き家対策特別措置法によって、所有者不明の家屋を解体することが可能となっているのです。解体費用は市町村が負担することになるのですが、危険な家屋をなくし、安全な生活を守るためには必要なことです。

空き家を放置すると思わぬ出費がかかってしまう事例

相続したり、転勤で誰も住まなくなった家を、どうしようかと考えて、結局空き家にしてしまうというパターンが多いですが、それは出費がかかってしまうことになるのです。出費がかかってしまう事例としては、次のようになります。

これまでは空き家が多かった理由としては、住宅地であるということで税金の支払いが6分の1に軽減されていたのですが、それが社会問題となったことで軽減措置がなくなり税負担が増えるのです、ではどのような状態になれば軽減措置がなくなるのかというと、自治体から特定空き家の指定が行われたときになります。

指定はそのまま放置すれば倒壊する可能性があるなど、適切管理がされていないと見なされた時に行われるので、管理をしていれば指定されることはありません。ただし、放置をしていれば建物の劣化は免れませんので、指定を受けることは時間の問題です。

それから、放置して倒壊する可能性を考えれば、いずれは空き家を解体取り壊ししなければいけなくなります。維持管理していれば土地と建物をそのまま売却出来たことを考えれば、これも本来は不要な出費です。

空き家を放置すると余計なお金がかかる！？あなたの資産を守る対策方法

不動産を所有していると固定資産税がかかります。土地や家屋を所有している人は、固定資産の所在する市町村に毎年税金を納めなければなりません。所有している家屋が誰も住んでいない空き家だったとしても、固定資産は支払わなければなりません。

固定資産税の他にも維持費等のお金も掛かってしまいます。活用していない空き家をいつまでも放置しておいても良いことは全くありません。所持している場合はきちんと対策をとる事が大切です。

親から相続した場合は、子が住んでしまうのが理想的です。しかし、親の持ち家から遠い場所ですでに新居を構えてしまっている等、居住地を移すのが難しいというケースも多いことでしょう。その場合は空き家を賃貸として活用するのも一つの手です。固定資産税は発生しますが、入居者からの賃料を税金の支払いに充てることができます。

家屋の所有者が親や親せきの場合は、その家屋が空き家となってしまう前にあらかじめ相続する人を決めておいたり、相続後の活用方法について話し合っておくと良いでしょう。不動産業者など専門家も交えると話し合いもスムーズにいきます。

不動産を売却する際に固定資産税を払わなくても良い方法

不動産を所有していると固定資産税を払うことが必要になります。税金は土地と建物の両方にかかり、税額の算定は固定資産税課税標準額によって決定されます。

固定資産税の納税者は、その年の1月1日時点の所有者になりますので、12月31日に売買契約を締結することが、固定資産税を払わなくても良い方法になります。しかし、現実には12月31日の大晦日の日に不動産の売買契約を締結するケースはほとんどなく、税金の負担は売主と買主の双方が負うことになり、税額は日割り計算で決定されます。

不動産を売却する際に、少しでも固定資産税を払わないようにするためには、なるべく12月に売買契約を締結するようにします。12月に所有権移転をすると税金の負担は1ヶ月分だけで済みますので、売主の税負担を軽減することができます。仮に税額が12万円の場合だと、売主は日割り計算で1万円の負担だけで済みます。

税額の日割り計算をする際には、起算点を明確にしておくことが必要です。一般的には1月1日を起算点にすることが多いですが、4月1日を起算点にすることもありますので、売買契約を締結する際にはしっかりと確認しておきます。